7 Jun 2022

¿Inexigencia de certificado negativo de catastro en inmatriculaciones o independizaciones de predios rurales?

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¿Inexigencia de certificado negativo de catastro en inmatriculaciones o independizaciones de predios rurales?

 

  1. Introducción

La falta de reglamentación de la Ley N° 31145 (en adelante, la “Ley”), Ley de saneamiento físico legal y formalización de predios rurales a cargo de los Gobiernos Regionales, viene generando a nivel registral problemas en la calificación de los títulos referidos a inmatriculaciones o independizaciones de predios rurales, debido a que Ley al derogar el Decreto Legislativo 1089[1] y su Reglamento[2], dejó sin efecto las normas registrales que regulaban en sintonía con dichos instrumentos los requisitos para el inicio y la tramitación de los procedimientos administrativos referidos a inmatriculación y modificación física de predios rurales inscritos en zonas no catastradas; siendo uno de las problemáticas la exigencia o no de la presentación del Certificado Negativo de Catastro (en adelante, “CNC”).

A fin de aclarar dicho panorama, el CCLVI Pleno del Tribunal Registral[3], aprobó como acuerdo plenario: “(…) en tanto no se apruebe la emisión del reglamento de la Ley, es admisible la inmatriculación y modificación física de predios rurales ubicados en zona no catastrada con la presentación de documento técnico suscrito por verificador catastral, puesto que dicha suscripción implica la declaración del carácter de zona no catastrada del predio a sanear; sin perjuicio que se acompañe el certificado en caso se cuente con este documento”. En otras palabras, a la fecha, no resulta exigible la presentación del CNC en los supuestos de inmatriculación y modificación física de predios rurales ubicados en zona no catastrada.

No obstante, un reciente pronunciamiento del Tribunal Registral en la Resolución N° 1510-2022-SUNARP-TR, alejándose de dicho acuerdo plenario, ha resaltado los efectos registrales de un acto de inmatriculación, a diferencia de un acto de independización, para sustentar indirectamente que en defecto del CNC, las instancias registrales deben cursar el oficio respectivo a los Gobiernos Regionales a fin de acreditar la naturaleza rural del predio, y descartar con ello que el predio sea eriazo, ya que en principio estos últimos son de propiedad del Estado.

Por lo que, a continuación, explicaremos el por qué consideramos que el mismo argumento puede aplicarse también para la calificación de los títulos referidos a independización de predios rurales no catastrados, claro está, durante el tiempo que demore la reglamentación de la Ley, a fin de salvaguardar el rol importante de los Gobiernos Regionales en la emisión del CNC.

  1. Naturaleza e importancia registral del CNC

Como su nombre mismo lo dice, un CNC establece si un predio se ubica en una “zona no catastrada”, entendida esta como toda extensión o ámbito geográfico dentro del territorio nacional que no cuente con levantamiento catastral elaborado por el ex Proyecto Especial Titulación de Tierras y Catastro Rural – PETT, el COFOPRI y los Gobiernos Regionales; vale decir, este documento acredita que un predio no tiene información catastral al no encontrarse en la Base de Datos del Catastro Rural.

Y si bien el artículo 87 del Decreto Legislativo N° 1089 señalaba que en ningún caso constituye una visación o evaluación físico legal del predio, ni de los derechos que pudieran existir sobre el mismo; sabemos que en la práctica no están cierto. Para su expedición los Gobiernos Regionales no solo se limitaban a verificar a nivel de gabinete si el predio se encuentra ubicado o no dentro de una zona no catastrada, sino también tenían la competencia de realizar una inspección de campo y contrastar el ámbito del predio con otras bases gráficas interoperables que no sea la Base de Datos del Catastro Rural.

Es así que la derogada Resolución Ministerial N° 0085-2020-MINAGRI (se sustentaba en el D.L. 1089), que servía como los lineamientos de los Gobiernos Regionales para la ejecución de procedimientos administrativos derivados de la actividad catastral previstos en el Anexo 1 de la R.M. Nº 196-2016-MINAGRI, prescribía que una vez presentada la solicitud de CNC, el responsable de la brigada procedía a verificar si el predio se encuentra ubicado o no dentro de una zona no catastrada, acudiendo para tal efecto a la información obrante del Gobierno Regional o de la base de datos del catastro rural y otros; y, excepcionalmente, en caso se requiera comprobaciones en el predio, se programaba una inspección de campo.

Asimismo, proscribió la emisión del CNC, si contrastado el polígono del predio materia de interés con la información de la base de datos del catastro rural nacional y otros, éste presenta superposición con áreas de dominio público u otras, de naturaleza intangible o de tratamiento especial, reguladas por el artículo 3 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089. Asimismo, no procedía en caso se advierta que el área materia de petición tiene uso distinto al agropecuario o se ubica en zona urbana o de expansión urbana y/o contenga una configuración urbana y/o proyección de vías de trazado y lotización u otros, que evidencien un uso distinto al rural.

Es de ahí que radica su importancia para el registrador calificador, puesto que con la emisión del CNC tenía la certeza, en principio, que el predio materia de calificación además de no presentar levantamiento catastral, no se superponía, por ejemplo, con territorios de Comunidades Campesinas y Nativas, áreas de uso público, forestales, de protección, las que constituyan sitios o zonas arqueológicas y aquéllas declaradas como parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, áreas eriazas que se encuentran comprendidas en procesos de inversión privada, las declaradas de interés nacional y las reservadas por el Estado, entre otros; y no se ubicada en zonas urbanas y/o de expansión urbana, ya que la competencia debía recaer en la municipalidades respectivas.

  1. Sustitución del CNC para actos de “inmatriculación” e “independización”

A fin de suplir la exigencia del CNC, el Tribunal Registral en la Resolución N° 1510-2022-SUNARP-TR ha precisado que solo para los actos referidos a inmatriculación de predios rústicos no catastrados el registrador puede oficiar a la Gerencia Regional de Agricultura respectiva, a efectos de acreditar la naturaleza rural del predio, bajo el fundamento principal que las exigencias para la inmatriculación de un bien generalmente son mayores a las impuestas a otro tipo de solicitudes de inscripción (como ejemplo, las transferencias de dominio), puesto que en la inmatriculación no existe ninguna referencia tabular que sustente el derecho adquirido. Así, puntualiza que, para la inmatriculación de predios, el verificar la naturaleza del inmueble (si es urbano o rústico en este último caso rural o eriazo) constituye un aspecto que debe ser materia de calificación para determinar quién es el legitimado para solicitar la inscripción y qué documentos deberán presentarse para tal efecto. Todo ello lo sustentó en el CXCVIII[4] y CCXI[5] Pleno del Tribunal Registral:

ACREDITACIÓN DE LA NATURALEZA RURAL DEL PREDIO A INMATRICULAR

“A efectos de inmatricular un predio rural ubicado en zona no catastrada en mérito del artículo 2018 del Código Civil e indicar en el asiento su naturaleza de acuerdo con el artículo 19 inciso a) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se requiere – adicionalmente a los requisitos en este último reglamento -, que la naturaleza del predio sea acreditada mediante documento expedido ya sea por Cofopri o por el Gobierno Regional, en el sentido que el predio tiene uso agrícola.

Dicho requisito no se requiere cuando se trata de predio rural ubicado en zona catastrada.”

CCXI Pleno del Tribunal Registral

“Mantener el precedente aprobado en el Pleno 166º y su precisión acordada en el Pleno 198º, precisando en el sentido que serán las instancias registrales las que oficiarán a la autoridad competente a efectos de obtener el documento que acredite la naturaleza rural del predio”.

En cambio, para los actos referidos a independización de predios no catastrados, el Tribunal Registral en la Resolución N° 1332 -2022-SUNARP-TR resalta la importancia del verificador catastral para suplir la exigencia del CNC, debido a que, en el marco de la Directiva Nº 01-2010-SNCP/CNC, Reglamento del Índice del Verificador Catastral, donde se señala que el verificador catastral ejercerá funciones en zonas no catastradas conforme lo establece el artículo 22 del Reglamento de la Ley Nº 28294 y de la Resolución Nº 01-2010-SNCP/CNC y demás normas conexas, la suscripción formulada por el verificador engloba un estudio y levantamiento en campo del predio a independizar, implicando a su vez una declaración respecto al carácter de zona no catastrada del mismo predio.

  1. Importancia del GORE sobre actos de independización

No cabe duda que la no exigencia del CNC para actos de independización de predios no catastrados, reemplazado por la documentación técnica suscrita por el verificador catastral, conlleva a la disminución de barreras burocráticas, ya que es sabido que los Gobiernos Regionales se exceden en los plazos legales para su expedición. Sin embargo, creemos que la función que han venido ejerciendo los Gobiernos Regionales para su expedición es de mayor control que los que suscritos por los verificadores catastrales.

Como ya hemos indicado, los Gobiernos Regionales no solo se limitaban a expedir el CNC para concluir si un predio se encuentra en zona no catastrada, sino que en la práctica además acreditaba de manera fehaciente que el predio no presenta superposición con áreas de dominio público u otras, de naturaleza intangible o de tratamiento especial, reguladas por el artículo 3 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089. Asimismo, acreditaba que no tiene uso distinto al agropecuario o no se ubica en zona urbana o de expansión urbana y/o no contenga una configuración urbana y/o proyección de vías de trazado y lotización u otros.

Reducir la importancia de los actos de independización al señalar que en los actos inmatriculación se verifica la naturaleza del inmueble para determinar quién es el legitimado para solicitar la inscripción y qué documentos deberán presentar; es obviar que los predios rústicos inscritos son pasibles de sufrir modificaciones en cuanto a su naturaleza, por ejemplo, un cambio de naturaleza de rural a eriazos; un cambio de clasificación por crecimiento de la urbe, de zona rural a ubicados a expansión urbana o zona urbana. Situación que ha sido recogida por la Ley N° 31145 al prescribir que, “el título o instrumento y el contrato que expidan los gobiernos regionales, contiene la condición del cumplimiento del compromiso de la continuidad de las actividades agropecuarias que garantice su sostenibilidad. Y, en caso de comprobarse el incumplimiento de la condición contractual, se procederá a la reversión al dominio del Estado del predio adjudicado. Se exceptúa de la presente disposición los predios formalizados que se encuentren comprendidos en áreas o zonas urbanas o de expansión urbana”.

Finalmente, no existe un control sobre los verificadores catastrales. Sí bien a través del Decreto Supremo Nº 013-2021-JUS  se regula el procedimiento administrativo sancionador del Verificador Catastral del Sistema Nacional Integrado de Información Catastral Predial (la Secretaría Técnica del Sistema Nacional Integrado de Información Catastral Predial, en primera instancia; y el Consejo Nacional Integrado de Catastro, en segunda instancia); a la fecha, no existe un registro que nos permita identificar sí un verificador catastral presenta un proceso sancionador en trámite o ha sido sancionado por transgredir la normativa técnica vigente en el ejercicio de sus funciones; por haber brindado falsedad en la información y/o documentación presentada; o, por falsedad en sus declaraciones juradas o en los documentos presentados.

  1. Conclusiones

En base a lo expuesto, consideramos que durante el tiempo en que se demore la reglamentación de la Ley, el registrador puede, en defecto de la exigencia del CNC, oficiar a los Gobiernos Regionales a fin de acreditar la naturaleza rural del predio cuando se trate también de títulos referidos a independizaciones y, en general, a todos los actos referidos a modificación física; más aún si, de acuerdo con el literal n) del artículo 51 de la Ley Nº 27867, Ley Orgánica de Gobiernos Regionales, corresponde a los gobiernos regionales la función específica en materia agraria de promover, gestionar y administrar el proceso de saneamiento físico legal de la propiedad agraria.


Referencias:

[1]     Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales (derogado).

[2]     Aprobado por el Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA (derogado).

[3]     Llevado a cabo en su modalidad virtual el 01.04.2022.

[4]     Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 26 de octubre de 2018.

[5]     Realizado el 20 de mayo de 2019.

 

 

* Artículo publicado originalmente en el Blog Bitácora Inmobiliaria de la revista Enfoque Derecho.

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