16 Dic 2020

Informalidad en el sector Inmobiliario: ¿Como afecta a los proyectos de infraestructura y que hacer frente a ello?

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Antes del inicio de la pandemia se estimaba que el 73% de los trabajadores era informales y a la fecha el porcentaje debe haber superado el 80%.  Asimismo, se estimaba que en comercio y servicios la informalidad antes de la pandemia estaba en el orden del 73% y 60% respectivamente.

 

En el informe elaborado por CEPLAN[1]  se define como Economía Informal, al: “Conjunto de actividades económicas desarrolladas por los trabajadores y las unidades productivas que no cumplen con las regulaciones previstas por el Estado para el ejercicio de sus actividades, Está compuesto por el sector informal[2] y el empleo informal[3]”. De tal forma que, la actividad informal, que encierra muchos matices y grises entre lo formal e informal, atraviesa la economía nacional en todos sus sectores. Por ello, los sectores inmobiliarios, infraestructura y construcción no son excepciones a este escenario.

 

La pandemia ha hecho mucho más evidente nuestro gran déficit en infraestructura en los diversos servicios públicos: transporte, energía, telecomunicaciones, salud, agua y saneamiento, infraestructura hidráulica y educación y a la fecha para superar dicho déficit se requiere invertir aproximadamente 170 mil millones de dólares. Los múltiples diagnósticos que se han hecho para identificar los problemas principales para dicha brecha, entre otras causas coinciden en:

  • Problemas de saneamiento de la propiedad.
  • Informalidad en propiedad, construcción, crecimiento de ciudades, entre otros.

En lo referido a informalidad tenemos que ella es transversal a: i) Posesiones informales. Ii) Edificaciones. Brevemente desarrollaremos ambos temas y buscaremos identificar algunas contradicciones que afectan al sistema:

 

1.-        Informalidad en posesiones informales.

El crecimiento de las ciudades en el Perú ha sido muy intenso en los últimos años. De acuerdo a lo indicado en el estudio “Mapeo y Tipología de la Expansión Urbana en el Perú” tenemos que:

 

–           En las últimas dos décadas, las ciudades del Perú se han expandido en cerca del 50%.

–           Más del 90% de esta expansión urbana es de carácter informal[4].

–           A través de la inversión pública en servicios[5] e infraestructura, el Estado subsidia indirectamente a los hogares que adquieren lotes en urbanizaciones informales, lo que fomenta la adquisición de terrenos por la vía irregular. Estos subsidios indirectos del Estado a las urbanizaciones informales elevan el precio del suelo urbano, lo que aumenta la rentabilidad de los promotores inmobiliarios informales y afecta la viabilidad de las habilitaciones urbanas formales.

 

Las posesiones informales (o Asentamientos Humanos) se generan normalmente a través de la ocupación ilegal de suelo estatal. Para atacar ello, mediante la Ley 30230 se han establecido normas para facilitar al Estado lograr la desocupación de dichos terrenos invadidos[6].

 

La pandemia ha hecho acrecentar la discusión pública sobre la necesidad de generar programas de vivienda social con adecuadas condiciones y dotación de servicio público para mejorar las condiciones de vida de las personas. En esa línea, el Fondo MiVivienda ha venido dictando normas buscando promover sus programas MiVivienda y Techo Propio; aumentando los montos de subsidios, promoviendo proyectos ecológicos, buscando facilitar el acceso a créditos, entre otras medidas que buscan incentivar tanto la oferta como demanda de vivienda formal.

 

Sin embargo, el 21 de octubre del 2020 se publica la Ley 31056 que dispone la modificación de la Ley 28687 “Ley de Desarrollo y Complementaria de Formalización de la Propiedad Informal, Acceso al Suelo y Dotación de Servicios Básicos” y se amplía el plazo de formalización de terrenos ocupados por posesiones informales hasta diciembre del 2015. Con dicha norma, el Estado sigue apostando por la regularización de las ocupaciones informales y generando incentivos para que se mantenga la práctica de ocupación ilegal de suelo estatal. Entonces cabe preguntarse: ¿Cuál es la real política de vivienda social que tiene el Estado? ¿Hacia dónde vamos?

 

2.-        Informalidad en edificaciones

 

En el Perú suele ser un proceso complicado obtener licencia de edificación para la ejecución de proyectos inmobiliarios. Así tenemos que, según el Índice Global de Competitividad del Foro Económico Mundial, tenemos que el Perú ocupa el puesto 86 a nivel mundial en el trámite de Licencia de Edificación, lo cual grafica la dificultad de dicho procedimiento. En ese escenario tenemos, en Lima, siete de cada diez construcciones son informales[7] [8] lo cual significa que han sido ejecutadas sin licencia o sin la asesoría de un profesional calificado (arquitecto o ingeniero civil). Ello se debe entre otros motivos:

 

  • Dificultad o imposibilidad de pagar honorarios de un profesional técnico.
  • Desconocimiento de la importancia en términos de seguridad, de contar con asesoría profesional.
  • Consideración, equivocada de que solo es suficiente un maestro de obra para ejecutar construcción.
  • Voluntad de no cumplir requisitos, por considerarlos engorrosos.

La informalidad en las construcciones genera varios efectos:

  • Incrementa la vulnerabilidad de los hogares y personas ante los fenómenos naturales.
  • En otros países es común que las viviendas cuenten con seguros contra desastres. En el Perú existen aproximadamente 7.6 millones de viviendas de las cuales solo el 3 % cuenta con seguro contra daños[9]. Las viviendas construidas informalmente no podrían acceder a seguros y pese a ser un país con sismos, inundaciones, huaycos, etc.
  • En principio las construcciones informales no podrían acceder a Registros Públicos[10]. Se genera precariedad física y legal.

Adicionalmente, nuestro sistema normativo sobre edificaciones, promueve la informalidad con normas cuya razón de ser es buscar regularizar las construcciones efectuadas sin licencia. Así tenemos:

  • Regularización de edificaciones ante verificador catastral. Mediante Ley 30830. Esta norma permite regularizar edificaciones construidas sin licencia hasta el 31 de diciembre de 2016 y: i) Sin pago de multas. II) Incluso violando normativa urbanística.
  • Regularización de edificaciones ante el Municipio. Mediante Ley 30494. Permite regularizar habilitaciones urbanas y de edificaciones ejecutadas hasta el 26 de setiembre de 2017. i) Genera el pago de multas. II) No permite regularizar violación a la normativa urbanística.

Por lo tanto y solo planteando: i) como venimos ocupando el suelo y generando vivienda. Ii) Como construimos; podemos concluir que, en general la visión del Estado es primordialmente de regularización y extremada flexibilidad y con ello genera muchos incentivos para que el crecimiento de nuestras ciudades siga siendo desordenado, inconexo y con muchas carencias en servicios.  Por ello, es fundamental cambiar, por lo menos de manera progresiva esta visión de regularización que genera un elevado gasto público para la dotación de servicios y con ello también genera un aumento en nuestra brecha de infraestructura.

 

Artículo originalmente publicado en el boletín de noviembre del Gremio de Construcción de la Cámara de Comercio de Lima.

 

 


[1] CEPLAN. (2016). Economía informal en Perú: situación actual y perspectivas. Recuperado de https://www.ceplan.gob.pe/documentos_/economia-informal-en-peru/

[2] Conformado por las unidades productivas no constituidas en sociedad que no están registradas en la administración tributaria (SUNAT). Para el caso de las unidades productivas del sector primario (Agricultura, Pesca y Minería) no constituidas en sociedad, se considera que todas pertenecen al sector informal.

También excluye a las cuasisociedades, es decir, empresas no constituidas en sociedad que funciona en todo –o en casi todo– como si fuera una sociedad (ONU et al, 2009). Tomado de INEI (2014).

[3] Son aquellos empleos que no cuentan con los beneficios estipulados por ley como el acceso a la seguridad social pagada por el empleador, vacaciones pagadas, licencia por enfermedad, etc. Son empleos informales los: i) patronos y cuenta propia del sector informal, ii) asalariados sin seguridad social (formal e informal), iii) trabajadores familiares no remunerados (formal e informal) y trabajadores domésticos sin beneficios sociales. Tomado de INEI (2014).

[4] Es decir, sin cumplir el procedimiento de habilitación urbana.

[5] De acuerdo a censo 2017 el 20.1%  de hogares no tienen acceso a redes de agua. Se estima que a nivel nacional 6 a 7 millones de personas no acceden al servicio.

 

[6] https://gestion.pe/peru/recupero-terrenos-invadidos-area-equivalente-miraflores-barranco-268743. Publicado el 31.05.19

[7] Angulo, Wilfredo, “Capeco: El 70 % de viviendas en Lima son informales y vulnerables a un terremoto”, en RPP Noticias, Lima: 26 de setiembre del 2017. Recuperado de <http://bit.ly/2fPemC2>.

[8] De acuerdo al índice de hogares efectuado por el INEI el año 2013, en Lima había aproximadamente un total de 2.5 millones de viviendas.

[9] Véase al respecto, “Seguros antisísmicos: ¿Cuánto cuesta asegurar tu casa contra un terremoto?”, en Gestión, Lima: 20 de setiembre del 2017. Recuperado de <http://bit.ly/2zJc1o1>. “El 97 % de casas y empresas no está asegurado contra incendios y terremotos”, en Gestión, Lima: 20 de setiembre del 2017. Recuperado de <http://bit.ly/2ynlcpL>.

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