22 Sep 2020

Por el desarrollo de vivienda accesible

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Son muchos los argumentos sobre la necesidad de impulsar el desarrollo del mercado inmobiliario y la importancia que tiene en el mismo el acceso a mecanismos de financiamiento para la adquisición de vivienda. Estos mercados (particularmente el de primera vivienda) tienen impacto directo en el sector construcción, la generación de empleo en toda la cadena productiva y, consecuentemente, en el PBI del país, tan golpeado por la crisis por la que estamos pasando.

 

En circunstancias como las que vivimos, el Gobierno debe implementar diversas medidas de reactivación económica, y unas de estas son las destinadas a sacar al sector construcción de su letargo. Aunque las grandes obras de infraestructura son importantes, debemos también mirar mecanismos destinados a impulsar la construcción de viviendas en el Perú.

 

Esta pandemia ha evidenciado la grave crisis de vivienda que sufrimos y, por lo tanto, la urgente necesidad de promover el desarrollo de proyectos de vivienda social.

 

¿Qué hacer o cómo hacerlo? El sistema financiero y los programas de vivienda social estatal son una alternativa, pero claramente ha mostrado ser insuficiente. Ante ello, podemos voltear al mercado de capitales.

 

Tratándose de vivienda social, tradicionalmente, el desarrollador ha acudido a una entidad financiera (IFI), que le ha dado un crédito para la construcción; el adquirente a su vez ha obtenido un crédito hipotecario para la compra; y la IFI ha obtenido líneas de crédito del Fondo Mivivienda.

 

Sin embargo, el Fondo Mivivienda podría servir de garante de instrumentos de deuda emitidos a través de procesos de titulización. En estos casos, el desarrollador podría vender a plazos las viviendas construidas y empaquetarlas en un patrimonio fideicometido. Este patrimonio titulizaría los flujos provenientes de los pagos que los adquirentes de las viviendas efectúen, y los bonos así emitidos podrían ser adquiridos por inversionistas institucionales que tendrían en la garantía del Fondo Mivivienda una garantía cuasi soberana. Ciertamente, recaería en el desarrollador la implementación de mecanismos de clasificación de riesgo de los adquirentes de las viviendas.

 

De esta forma, podrían dinamizarse no solo un segmento desatendido como es la vivienda social, sino también el mercado de capitales. Así, se generará más competencia para el mercado bancario. Competencia que, a su vez, debería reflejarse un incremento en la oferta de vivienda accesible.

 

Es momento de ser creativos y mirar alternativas que en el pasado pueden haberse desechado.

 

Artículo originalmente publicado en Gestión.

Para acceder, visite este link: https://bit.ly/2WqFVad

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